margunov

Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи дома.

962 сообщения в этой теме

Я прямо не писал, что нужно ждать "год", если вы не считаете нужным выполнять претензионный порядок - ваше право, но нужно вести себя профессионально.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Господи, Сергей, что Вы виляете? "Прямо не писал"... Ну Вы ж не в туалете...

Глупость написали. Точка.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Он опять "Сергей".... когда будете читать внимательно, тогда пишите. Вы уже заходите в оскорбительные крайности, а любая крайность всегда граничит с глупостью.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так признайте, что написали глупость, и никто не будет никуда заходить. В чем смысл Вашего поста? Коли уж Вы "прямо не писали"? Хоть прямо, хоть криво. Зачем все эти никчемные ссылки на судебные акты, не имеющие к долевому строительству никакого отношения? Перестаньте вилять.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

*давайте без оскорблений*

Знающий себе цену адвокат не станет вступать в дешевые письменные разборки. А вы оба на протяжении такого времени оправдываетесь друг перед другом, так низко. (говоря по по простому меряетесь яйками) перестаньте пожалуйста, не для этого создан форум

Изменено пользователем Admin
*давайте без оскорблений*

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Товарищи юристы-рьяные спорщики, снизьте немного градус накала ;)  клиентов много хватит всем..

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Товарищи юристы, а расскажите пожалуйста про такой момент -

 

по договору дольщик должен оплатить разницу между проектной и реальной площадью до подписания акта приема-передачи, значит застройщик мне должен представить технический план на квартиру с обмерами БТИ (как и когда?) в случае, если я не согласен с этими обмерами я должен как-то об этом известить застройщика, пригласить своего кадастрового инженера и тд.

 

таким образом, процесс  приемки квартиры может затянуться надолго.

Можно ли принять квартиру, а потом уже решать спор по площади квартиры с застройщиком ???

Алена и Марта понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Товарищи юристы, а расскажите пожалуйста про такой момент -

 

по договору дольщик должен оплатить разницу между проектной и реальной площадью до подписания акта приема-передачи, значит застройщик мне должен представить технический план на квартиру с обмерами БТИ (как и когда?) в случае, если я не согласен с этими обмерами я должен как-то об этом известить застройщика, пригласить своего кадастрового инженера и тд.

 

таким образом, процесс  приемки квартиры может затянуться надолго.

Можно ли принять квартиру, а потом уже решать спор по площади квартиры с застройщиком ???

margunov, отвечал уже на этот вопрос.

 

Вы вправе потребовать ознакомиться с результатами выполнения кадастровых работ - с техническим планом здания/помещения, если это установлено ДДУ, но  закон такой обязанности застройщика не устанавливает.

В п.3.2. раздела "Имущественные права Сторон" ДДУ указано - "После завершения строительства Застройщиком Многоквартирного дома в соответствии с техническим планом, подготовленным в соответствии с требованиями ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Стороны уточняют размер общей площади Квартиры".

Таким образом считаю, что вы вправе сослаться на этот пункт и ознакомиться с техническим планом до подписания Акта приема-передачи квартиры.

 

Если не согласны с обмерами, то должны быть на это документальные доказательства (техническое описание или лучше строительно-техническая экспертиза , в дальнейшем "СТЭ"). Примет ли пе первое Застройщик не известно, так как техническое описание не будет являться для суда доказательством не соответствия выполненных ранее обмеров другим кадастровым инженером, но оно дешевле в несколько раз. В нашей практике отказов по отзову требований по доп.плате за площадь по СТЭ не было, Застройщики ее принимали и требования на это отзывали. Если застройщик "не дурак", то ООО "ПАРК" должен поступить также, иначе с него вы вправе требовать еще и возмещение на услуги юриста по представительству в суде и изготовление СТЭ. Если Застройщик не отзовет  требование по дополнительной плате за "увеличенную" площадь, то вы вправе обратиться в суд, с документальными доказательствами выполненных обмеров. Таким документом для суда будет служить строительно-техническая экспертиза.

 

Можно ли принять квартиру, а потом уже решать спор по площади квартиры с застройщиком ???

 

Да, но рекомендую направить до подписания Акта п/п квартиры застройщику заказное письмо с уведомлением о вручении - ответ на подписание Акта п/п , с указанием того, что вы с произведенными обмерами не согласны в соответствии с результатами независимой СТЭ и подписываете Акт п/п в таком виде по вынужденным причинам (нужно заселиться в указанный срок например по тем или иным причинами), а также, что в документах вносить самостоятельно своей ручкой изменения в Акт приема-передачи не рекомендуется, по причине того, что в дальнейшем Росреестр может вернуть документы без рассмотрения в соответствии со ст.25 218 ФЗ «заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание».

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Спор по размеру площади квартиры в любом случае упрется в проведение судебной экспертизы, то есть экспертизы, назначенной судом в рамках конкретного судебного процесса. Скорее всего к моменту прихода эксперта в квартиру в ней уже будет сделана отделка, может измениться конфигурация стен, какие-то ниши могут быть закрыты, где-то могут появиться короба для коммуникаций.

Одним словом, очень многое будет зависеть от эксперта, а он может не быть объективным.

Поэтому я бы не советовал сильно обольщаться насчет этого процесса, вступать в него есть смысл только если разница в площади действительно существенная.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81(ред. от 24.03.2016))

 

Таким образом, законодатель сам определил, что неустойка в размере от 1/150 до 1/300 учетной ставки в качестве присужденной суммы нормальное явление. Тогда почему же, некоторые судьи снижают эту неустойку гораздо ниже учетной ставки? Какие контрдоводы нужно заявить суду, в случае если застройщик придет с ходатайством о снижении неустойки по 333 гк рф (несоразмерность). Ознакомился с официальной информацией с сайта ЦБ - "Средневзвешанные процентные ставки по кредитам табл 4.3.5" (за 2016 год) - от 12.63% до 14.75%. но то ли это??? или надо заказать справку из торгово промышленной палате о среднем размере платы по краткросрочным кредитам ??

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Над пленумом ВАС в суде общей юрисдикции посмеются. Уже давно отработаны возражения, основанные на пленуме ВС № 7 от 24.03.2016 г.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В пункте 75 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Пленум Верховного Суда РФ указал, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Что я делаю: рассчитываю, сколько заплатил бы застройщик процентов, если бы взял кредит в банке, и сравниваю с тем, что взыскиваю. Обычно получается, что застройщик, даже если все по иску заплатит, в накладе не останется.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
 

 

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Что я делаю: рассчитываю, сколько заплатил бы застройщик процентов, если бы взял кредит в банке, и сравниваю с тем, что взыскиваю. Обычно получается, что застройщик, даже если все по иску заплатит, в накладе не останется.

 

 

 

вот смотрю я статистический бюллетень №2 (2017 год) в декабре 2016 года ставка по краткосрочному кредиту (от 91 до 180 дней) - 13.35% , т.е. это меньше чем 1/150 от ставки рефинансирования.

 

Не понимаю, как вы насчитываете, что у вас получается больше ?!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

 
Таким образом, законодатель сам определил, что неустойка в размере от 1/150 до 1/300 учетной ставки в качестве присужденной суммы нормальное явление. Тогда почему же, некоторые судьи снижают эту неустойку гораздо ниже учетной ставки? Какие контрдоводы нужно заявить суду, в случае если застройщик придет с ходатайством о снижении неустойки по 333 гк рф (несоразмерность). Ознакомился с официальной информацией с сайта ЦБ - "Средневзвешанные процентные ставки по кредитам табл 4.3.5" (за 2016 год) - от 12.63% до 14.75%. но то ли это??? или надо заказать справку из торгово промышленной палате о среднем размере платы по краткросрочным кредитам ??

 

1. Для расчета "соразмерной" неустойки по п. 75 ППВС от 24.03.2016 № 7, как правило, используются ставки по кредитам нефинансовым организациям, размер ставок опубликован на сайте ЦБ: http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=int_rat.
Размер ставки берется в зависимости от периода просрочки, процент является годовым.
Также некоторые судьи в решениях принимают в качестве критерия соразмерности неустойки показатели инфляции за период просрочки (что также допускается п. 75 данного ППВС).
При этом, обращаю Ваше внимание, что суд не обязан руководствоваться данным расчетом при снижении неустойки по ст. 333 ГК, поскольку это один из критериев соразмерности неустойки, который судья вправе учесть, а может и не учитывать. Нигде законодательно не закреплено, что суд не вправе снижать неустойку ниже какого-то предела.
 
2. Помимо вышеуказанного расчета в качестве обоснования соразмерности неустойки можете ссылаться на следующие разъяснения:
1)Пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей":
применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
 
2) Пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств":
- бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика;
- никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.
 
3) Определение Конституционного Суда РФ от 15 января 2015 г. N 7-О:
недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств (т.е. недопустимо снижение неустойки более чем в 2 раза).
 
Но даже ссылка на все указанные разъяснения не гарантирует, что суд снизит неустойку в пределах, рассчитанных указанным способом. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

 

 

 

вот смотрю я статистический бюллетень №2 (2017 год) в декабре 2016 года ставка по краткосрочному кредиту (от 91 до 180 дней) - 13.35% , т.е. это меньше чем 1/150 от ставки рефинансирования.

 

Не понимаю, как вы насчитываете, что у вас получается больше ?!

 

Так Вы считаете с начала просрочки или с даты уплаты денег застройщику?

Вот Вы заключили договор, начинаете отсчет срока, потом берете текущую дату, а процент берете тот, что был в день заключения ДДУ. Процент тоже не от балды брать нужно, а исходить из периода между датой заключения ДДУ и датой, когда квартиру должны были отдать, а это обычно больше 180 дней.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так Вы считаете с начала просрочки или с даты уплаты денег застройщику?

Вот Вы заключили договор, начинаете отсчет срока, потом берете текущую дату, а процент берете тот, что был в день заключения ДДУ. Процент тоже не от балды брать нужно, а исходить из периода между датой заключения ДДУ и датой, когда квартиру должны были отдать, а это обычно больше 180 дней.

да с даты просрочки , потому как 

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

 

То есть надо считать так - (Цена договора) * (кол-во дней пользования застройщиком моими деньгами) * (Процент по бюллетеню) - верно ????

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Смотрите, логика тут такова: застройщик имел выбор, заключить договор с дольщиком или взять кредит в банке. Мысль пленума в том, чтобы должник не оказался в выигрыше по сравнению ситуацией, если бы он взял деньги в банке. Понятное дело, что ставка, по которой он бы брал кредит, была бы та, которая действовала на тот момент, а не какая-то будущая.

Олег_К понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@ВладимирД,да теперь уже понял)))) подсчитал по новому сейчас... получается, что застройщик бы заплатил процентов на 1 млн рублей 

Олег_К понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Значительное внимание норме ст. 333 ГК РФ уделено в Постановлении Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (п. п. 69 - 81).

Обратим внимание на некоторые существенные моменты, касающиеся установления явного несоответствия размера неустойки и убытков. Пленум, в частности, указывает, что несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73). Соответственно, должнику (а не кредитору) приходится доказывать размер убытков, для того чтобы показать их несоответствие размеру неустойки. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Согласно п. 75 Постановления N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Из этого следует, что нельзя снижать размер неустойки ниже ставки по краткосрочному банковскому кредиту, поскольку только он может восполнить денежную массу кредитора до должного состояния.

 

Если говорить о предпринимателях, заметим, что сохраняет силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Ряд важных выводов, оставшихся актуальными и после изменения ст. 333 ГК РФ, содержится в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 г.), где, в частности, указывается на необходимость исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба при оценке степени соразмерности неустойки.

Более определенно основания для снижения размера неустойки можно увидеть в определениях ВС РФ. Так, в Определении от 16 февраля 2016 г. N 80-КГ15-29 указано на необходимость учитывать, во-первых, соотношение сумм неустойки и основного долга; во-вторых, длительность неисполнения обязательства; в-третьих, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; в-четвертых, недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; в-пятых, имущественное положение должника. Кроме того, при оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суд должен исходить из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой ЦБ РФ, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Согласно ст. 333 ГК РФ условия снижения размера неустойки различаются в зависимости от того, осуществляет должник предпринимательскую деятельность или нет. Для того чтобы суд снизил размер неустойки, должник-предприниматель должен подать соответствующее заявление (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Другое условие закреплено в п. 2 данной статьи, согласно которому снижение размера неустойки возможно, только если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Интересна эволюция ст. 333 ГК РФ и соответствующих подходов в судебной практике. Первоначальная ее редакция содержала следующее правило: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Такая формулировка позволяла суду самостоятельно, без соответствующего заявления ответчика снижать размер неустойки, что привело к формированию повсеместной практики, когда суды снижали размер неустойки без внятной мотивировки, зачастую в несколько раз. Такое положение дел вряд ли можно было считать удовлетворительным.

В результате было принято упомянутое Постановление Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г., в п. 1 которого было закреплено принципиальное разъяснение: исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В практике судов общей юрисдикции был сохранен прежний подход, сформированный в том числе на разъяснениях совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Впоследствии ВС РФ также пришел к выводу о необходимости обязательного заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ. Хотя указанный Обзор касался лишь кредитных обязательств, очевидно, что разъяснение о применении ст. 333 ГК РФ являлось универсальным. Такое изменение в подходах, возможно, объяснялось наличием соответствующего проекта изменений ГК РФ, разработанного на основании Концепции развития гражданского законодательства, который, как известно, в основном базировался на практике арбитражных судов.

Однако Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ ст. 333 ГК РФ была изменена таким образом, что правило о заявлении должника об уменьшении неустойки стало обязательным лишь для предпринимателя, и значительное число пунктов Постановления Пленума ВС РФ N 7, посвященных ст. 333 ГК РФ, разъясняют норму о заявлении ответчика. Пленум акцентирует, что если ответчик не осуществляет предпринимательскую деятельность, то суд может снизить размер неустойки по собственной инициативе/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас